调控由冰冻期转向观察期

　　从调控期间开盘项目来看，卡纳湖谷推出“天鹅湖”组团，为历次推案中资源最优质产品，地下室计算产权，套均价1500万，地上面积单价48000元/㎡，销售状况较好。水岸枫情推出最后批200套尾房，均价20000元/㎡，从推盘初期成交情形看，售出的均为小区内最好地段、最好户型房源；钱湖天地 (论坛 新闻)首次开盘推出600套单身公寓焦点房地产网，认购情况较为乐观，目前除部分客户对后市不看好产生观望情绪外，案场整体情况较其他在售项目稳定。另据统计，上周鄞州区成交60套环比增加5套，金色水岸三期的强势开盘助推了该区成交量上升，使之成为第21周成交量上升最大的区域。万科·金色水岸三期上周共售出28套，成交均价21100元/㎡；银亿·晴园 (论坛 新闻)上周售出18套，成交均价13865元/㎡；中河名庭 (论坛 新闻)成交7套焦点房地产网，均价15573元/㎡。

　　调控开盘项目分析可见，城市稀缺豪宅受政策影响较小；改善型投资居住两相宜产品受政策冲击最大；商业产权公寓主要受市场大势影响，纯政策面影响有限。

　　普通住宅投资者占比30%

　　外地客群限制问题影响有限

　　据对奥林80 (论坛 新闻 视频)、都市华庭 (论坛 新闻)、江南明珠苑、明天广场、外滩风景 (论坛 新闻)等十余只目前在售、待开盘楼盘成交或意向客户二、三套房统计来看焦点房地产网，可以看出三个特点。其一，二套房客户比例平均值达到31%，三套房客户比例平均值达到47%。其二，奥林80、都市华庭等城郊个案二、三套房比例合计约50%左右偏低。其三，城市中心区域项目二套、三套房比例合计达到80%以上；单身公寓产品三套房比例占90%强。综合来看，09年至今在售项目均不同程度受到新政冲击，其中非郊区项目80%以上客户受到影响。

　　而从成交或意向客户外地比例分析：宁波市场外地客户整体比例在5-8%之间；盛世天城 (论坛 新闻 视频)等体量较大项目受开盘周期影响外地客比例较高；据统计chinaren，在外地客户当中，有部分客户属于在宁波长期工作，可提供相应税收证明。由此可见，调控政策中对外地客群限制问题对宁波市场影响有限。

　　而从房产投资抽样数据分析，呈五个特点：一是公寓型产品客户以纯投资型客户为主比例高达80-90%。二是小面积公寓，因其低总价而受中小投资者喜好。三是普通住宅产品纯投资者占比基本在30-50%之间。四是09年下半年随着楼市的迅速回暖，投资者蜂拥入市。五是投资型40年产权小面积公寓其纯投资比例80-90%。值得引起关注的是，作为普通住宅其纯投资比例也达到了30-50%高比例；随着政策对纯投资客群的重手打压，宁波普通住宅客群中将会有近40%受影响。

　　政策调控后市场表现来看，影响有六，一是案场来人来电受到不同程度影响，有些楼盘下降一半以上。二是不考虑开盘项目鹿鼎记，当前除部分郊区楼盘有零星去化外，宁波在售存量房源个案销售基本停滞。三是参考开盘项目，在坚持市场现有高价前提下，稀缺性豪宅开盘受冲击较小，改善型住宅受到冲击最大，产权式公寓受到影响有限。四是考虑到本次政策主要从二、套房资格和外地购房者身份加以调控，宁波在售个案客户受到二、三套房补首付冲击较大，限制外地购房者对宁波市场影响较为有限。五是宁波市场在售个案纯投资客户比例较高，该部分客户为本次调控主要打击对象，对投资前景的预估将影响到宁波近3成消费者购买心态。

　　后市三种表情：

　　市场在观望、市民待细则、开发商看资金

　　市场观望：政策期市场反应说明目前宁波楼市并未被政策“速冻”。政策调控期间开盘的卡纳湖谷项目销售率64%，长岛花园项目销售率90%go2map，钱湖天地项目销售率80%。

　　而市民则静观后期新政细则。基于调控政策的屡调屡高，老百姓对与目前的调控保持谨慎乐观态度。在售项目雍城世家、都市华庭等项目客户对新政反应都比较平静。

　　发展商资金来看，市场、企业与政府关于调控政策时效性的博弈，因开发商资金充裕，短期内难以出现减价促销，新政是否能有效执行，多数发展商及业内人士认为发展商资金足以支撑本年。

　　对本轮调控，市场多数看法是：调控新政时效性半年，2010年底后止跌回升。基于调控新政执行难度考虑，二套房、三套房等政策导致大面积退房、异地购房导致部分热点区域崩盘、即得利益阶层针对楼市泡沫破裂所带来的利益损失的极力反扑，以及现有调控为行政手段，存在一定时效性和公信力的考虑。

　　而另一种市场理性看法是：调控将由行政手段向法律手段过渡搜狗，税收法律法规将出台。基于本次调控的严厉程度，以及从调控中透露出来的一些信息，以前调而无效所引起的负面效应已引起上层关注；房价疯狂已危害社会、经济、政治稳定，非调不可；行政手段的调控不仅有时效性限制，而且如“狼来了”已经对市场失去恐吓效果，必须使用新的、长久性的、权威性的调控手段。毕竟经济基础决定上层建筑。调控的出发点是：房价的增长已经危害到了社会稳定、经济稳定和政治稳定，破坏了当前的和谐局面，中央政府促使其回归原位，不论使用什么手段。

　　现时房价已经到了疯狂的地步，只有在其稳定到一定程度，中央政府才会收