按照现行《土地增值税暂行条例》，土地增值税是以土地和地上建筑物为征税对象，以增值额为税基，并按照30%-60%的四级超率累进税率进行征收，方式为预征和清算相结合。该税种于1994年开征，但由于预征率较低，很多房企在达到清算标准后又以各种方式推迟清算，土地增值税一直没能充分发挥调节土地增值收益的作用。《通知》指出，土地增值税清算时，已全额开具商品房销售发票的，要按照发票金额来确认收入；未开具发票或未全额开具发票的，以销售合同的售房金额及其他收益确认收入。若销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，在清算前已发生补、退房款的，应在计算土地增值税时予以调整。

　　在上一轮房价暴涨的时候，有关部门便出台了土地增值税清算这一措施。2006年底，国税总局下发《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》，要求从2007年2月1日起全面清算土地增值税。其中列出了七种必须以及可以要求进行土地增值税清算的情况，包括开发商整体转让项目，直接转让土地使用权，项目销售率已达85%，项目三年未销售完毕等。但随后金融危机爆发，这一严厉政策未能得到执行。

　　而此次下发的《通知》，则是对土地增值税清算中要注意的细节问题进行明确，与2006年底国家税务总局下发的通知并不冲突。据《上海证券报》J1〇

　　事例：上海世茂滨江花园目前的售价相比2001年开盘至少增了6倍，但整个上海世茂房地产集团去年交纳的土地增值税不过5.5亿，不到当年物业销售收入161.79亿元的3.4%。以世茂房地产2009年161.79亿元物业销售收入和108.14亿元的成本，增值幅度在49.61%，按30%的税率计算，世茂房地产旗下2009年销售的房地产项目若全部完成土地增值税清算，理论上当年需要支付16.095亿元的土地增值税。

　　现状

　　开发商至少需缴2640亿

　　中国房地产信息集团分析师薛建雄说，打开任意一家房地产上市公司的财务年报，都可以发现这些公司巨额的利润和交纳的少量土地增值税。

　　新闵律师事务所合伙人刘福元说，大部分房地产公司的土地增值税仅按1%~2%预征，未进行清算。而通常情况下，只有在项目全部销售完成后，才能准确地对项目抵扣成本进行计算。

　　“去年很多房地产项目的售价都涨了50%以上，但开发商公布的利润却只有销售金额的10%甚至10%都不到，这么多的利润不是给开发商‘账面处理’了吗？”薛建雄说。

　　根据行业人士提供的去年全国商品房销售额和平均项目利润率，记者初步计算，如果能够全部征收，去年各地理论上至少可以获得2640亿元的税收收入。薛建雄认为，国税总局的真实目的还是为了抑房价、促开工，打击囤地和捂盘。他表示，政府部门目前最担心的是开发商捂盘不卖和不开工。如果那样，待政策被市场逐渐消化后，房价还是会大涨。只有严格清算土地增值税，开发商才会让利降价，不至于捂盘。据《每日经济新闻》

　　分析

　　为何选择土地增值税

　　为何在这一轮房地产调控中，土地增值税清算会先于住房保有环节税收登场，并成为调控的利器呢？

　　有关专家指出，这主要还是由税制现状决定的，因为土地增值税税制设计比较完善，只要加强征管就可以，而在住房保有环节征税，涉及条例的修改或者立法，从程序上来看仍需要一定时间。另外，土地增值税在调控方面应该是可以有明显收效的。

　　北京科技大学中国经济研究组认为，土地增值税政策要求直接转让土地的企业须在交易时清算应纳土地增值税，如果严格执行清算政策，将大大降低土地二级市场卖方的赢利空间。另外，因囤地或捂盘而获得的额外收益，最高要缴纳60%的土地增值税，加上囤地或捂盘的资金成本和机会成本，将可能使开发商囤地陷入无利可图的境地。

　　对于土地增值税可能被转嫁到消费者头上的担忧，北京科技大学经济管理学院教授赵晓认为，土地增值税是在房地产项目已经销售完毕或者至少销售85%以上后才进行清算的，因此这一税种跟房地产开发环节的营业税等流转税不一样，想全部转嫁给消费者的可能性不大。据《经济观察报》

　　影响

　　开发商或被迫降价

　　多位开发商和业内人士表示，国税总局此次明确土地增值税的清算有关细节，无疑会使那些没有准备的开发商现金流迅速收紧。

　　“在楼市成交量大跌的情况下，土地增值税清算对开发商而言可谓雪上加霜。”北京阳光100常务副总裁范小冲说。他向记者直言，如果地方政府严格执行这一政策，开发商的现金压力势必大大增加，一些没有准备的中小开发商境遇将更难。

　　中原地产华北区董事总经理李文杰认为，土地增值税清算将加速开发商现金流失，为此，一些开发商可能不得不选择降价促销，以回笼资金。

　　天相投资分析师表示，去年楼市销售火爆，2010年初开发商资金较为充裕，但这一局面未必能持续。“影响开发商资金链的，除了销售回款的进度和拿地外，还有政府后续对于开发商资金管理的政策。如果政府严格要求开发商将预售账款进行专户管理，并只用于对工程款的支付，那么开发商即使不拿地，也有可能在三季度出现资金面紧张的局面。”综合