北京土地新政实施已经逾月,截止到目前,溢价率大幅降低成为土地新政以来的一大看点。以新政后成交的8块住宅用地为例,平均溢价率为13%。这比2009年以来动辄超过100%的溢价率下降明显。

　　但是,有关“招标底价太高”、“调控诚意不足”的质疑也随之而来。比如,新政后出让的顺义区马坡新城9号地西侧地块,招标出让底价比其新政前的挂牌底价抬高了9亿元。在不少业内人士看来,多幅地块出让底价的抬升,和政府土地收益预期不无关系。记者选取了最具代表性的马坡地块和长阳镇3号地、8号地,进行了深入调查。

　　马坡地块

　　改招标后底价抬高117%

　　5月7日,顺义区马坡新城9号地西侧地块（以下简称“马坡地块”）的流标令人“大跌眼镜”。

　　该地块的招标底价为16.5亿元,而5家开发商报价无一达到该底价,其中开发商的最低报价为7.6亿元,最高报价为14.55亿元。

　　5家开发商报价低于底价

　　马坡地块流标

　　事实上,马坡地块在今年3月就曾以挂牌方式出让,当时的挂牌起始价为7.61亿元。不巧的是,3月份北京因高价地等因素而暂停了土地出让。

　　4月下旬,马坡地块“重现”土地市场,不过出让方式已经从挂牌改为招标,而出让底价也由7.61亿元变为16.5亿元,“底价涨了9亿元,政府土地收益大幅增加”,在当天招标现场外,一位开发商对媒体表示,如果以16.5亿底价核算,该宗地楼面价已经达到约8010元/平米(扣除限价房用地)。而以现场5家开发商报价核算,开发商的估算楼面价大致在3689元/平方米至7063元/平方米。

　　针对马坡地块的招标底价,北京市土地储备中心有关负责人在该地块出让后对本报记者表示,该底价是由顺义区确定的,在开标前,土地中心也并不知道底价。

　　记者联系了顺义区有关部门,求证其底价制定的情况和标准。北京市国土资源局顺义分局回复表示,“在土地拍卖的过程中,流拍是正常现象,我们不便发表意见。”

　　增5万平米限价房

　　出让底价不降反升

　　记者从有关渠道获得了马坡地块3月挂牌文件和4月下旬招标文件。在3月的挂牌文件中,可以看出该地块出让底价包括一级开发补偿费用和政府土地收益两部分。

　　3月挂牌文件和4月下旬招标文件显示,从挂牌到招标,一级开发补偿费用均确定为2.3亿元,并未发生变化,同时地块出让面积、总建设面积等主要指标都未变化,变化的一项是在既定的建设控制规模内,4月下旬的招标文件增加了5万平米的限价房。

　　一位参与拿地的开发商对记者表示,因为地块增加了限价房,按照一般的逻辑,整个地块的出让底价应该是降低,而不是抬高。这位开发商表示,如果3月以挂牌底价出让,政府最低收益为7.61亿元减去2.3亿元,约5.31亿元;而依照后来的招标底价16.5亿元计算,政府最低收益为16.5亿元减去2.3亿元,约14.2亿元,前后骤增约9亿元。

　　房山3号地和8号地 招标底价被质疑“过高”　

　　除马坡地块外,5月12日出让的房山区长阳镇起步区3号地南侧地块和房山区房山线长阳站8号地西侧地块（以下简称“3号地”和“8号地”）,招标底价也被不少业内人士质疑过高,“政府定价参照的是去年土地市场火热时房企拿地的高价”。

　　接近去年高价地成交价水平

　　3号地招标底价为9.1亿,根据出让文件,建筑控制规模约为15.8万平米,以此折合楼面价为5760元/平米。8号地招标底价为10.74亿元,如果扣除小学和托幼用地,地块的居住用地建筑规模约为17.4万平米,以此折合楼面价为6159元/平米。

　　而在去年下半年,正值土地市场白热化“地王”频出的时期,中粮万科(000002,股吧)拍得长阳镇起步区1号地和5号地的楼面价分别为6443元/平米和5726元/平米。可以看出,3号地和8号地的招标底价,与去年土地市场火爆时期周边地块的成交价基本上在同一水平。

　　卖地收益成倍攀升

　　一位参与3号地和8号地的开发商对记者表示,如果比较这两块地和1号地、5号地的起始楼面价,就能看出更大的涨幅。1号地竞价起始价为8.4亿元,折合起拍楼面价为2453元/平米;5号地竞价起始价为13.6亿元,折算起拍楼面价为2666元/平方米。

　　记者根据出让文件得出的计算结果也显示,3号地和8号地的政府最低收益单价,较之去年7月成交的周边地块,确实出现了大幅增长。去年7月成交的两个地块按挂牌起始价来计算,1号地政府最低收益楼面单价791元/平米;5号地政府最低收益楼面单价743元/平米。

　　而今年5月份成交的3号地和8号地按照招标底价来算,3号地政府最低收益楼面单价4229元/平米,比1号地和5号地高出了5倍以上;8号地政府最低收益楼面单价也达到了2983元/平米。

　　对此,也有业内人士包括部分开发商表示,房山区长阳镇作为新开发区域,政府为吸引品牌房企入驻,在去年初以较低的价格出让土地,待区域得到更多开发商的认同,再提高出让的价格,也是可以理解的。

　　招标底价 就高不就低？

　　还值得一提的是,今年2月以底价约9.3亿元成交的房山区长阳镇居住、商业项目（长阳西站1、2号地）,建筑规模293778平方米,折合楼面价也仅3151元/平米。这让不少人产生了土地招标底价“就高不就低”的疑问。

　　对此,一位开发商向记者介绍称,长阳镇起步区多块土地是统一进行一级开发的,而长阳西站1、2号地离起步区地块尚有一定距离。同时长阳西站1、2号地竞买条件颇多,大大抬高了竞买门槛,所以长阳西站1、2号地的地价不太适合作为整个大区域地价的参考。

　　注:在土地出让文件中,政府土地收益楼面单价=（成交价款-一级开发补偿费）/实际出让面积,报道中提到的政府最低收益楼面单价=（招标底价或竞价起始价—一级开发补偿费用）/地块总体规划建筑规模。总体规划建筑规模大于实际出让面积。

　　■ 追访

　　房山区有关人士:底价高低由市场检验

　　在“招标底价过高”的评论声中,有关传言也在开发商中间散播开来:3号地和8号地出让前,市国土部门都拟定了一个招标底价,但房山区政府认为低了,最后由房山区重新定价。

　　房山区委宣传部一位姓李的工作人员回电记者表示,首先,招标底价的确定有规定程序,是由市国土部门确定,报经市政府批准的;其次,就招标底价过高的质疑,他表示,土地出让是市场行为,底价定高了,还是定低了,都应该由市场检验。土地实现成交,就说明事先确定的底价是有效的。

　　■ 记者手记

　　底价的困局

　　招标底价究竟如何定出？市土地整理储备中心有关负责人表示,是根据拆迁等成本以及目前市场的地价、房价等因素综合确定。

　　有开发商表示,有关部门会委托评估公司拿出一个报告作为定价依据。通常会采用假设开发法,根据未来房价倒推地价;另外就是市场比较法,参考周边市场地价。

　　不过,不少业内人士指出,在土地财政的格局没有根本改观的时候,地方无疑仍将仰仗土地出让收入。根据北京市有关规定,城八区的土地收益金一半归市财政,一半返还区县;而郊区县的土地出让收益金全部返还各区县。这也令土地新政降地价的初衷面临着不小的难题。

　　与此同时,在土地出让越来越多地采用评标、招标的方式时,如何把握政府对底价的确定,如何把握政府对土地收益的预期,从而报出合理的价格,也成了摆在开发商面前的新课题。