1.调控重归需求抑制，一线城市地方政策可能更为严厉。

　　政府在4月中旬首先动用了严厉房贷政策而非房地产保有税来快速抑制需求(见我们15日的报告)，但从17日发布的正式通知看，其中部分规定的力度远超市场预期。北京的地方细则，部分条款严厉程度甚至超过国务院的规定。北京的地方政策有可能会成为09年以来房价涨幅过快的一线城市调控细则的参考标准。

　　2.过度原则的运用短期内对市场形成较大冲击。

　　新政对成交量的作用立竿见影。大部分重点城市4月最后一周的成交量萎缩幅度在50%以上。二手房短时间内供给激增，需求锐减，北京挂牌量增加50%，各地的成交量在新政后一周环比下滑了60-80%。住宅市场将从一季度的供给驱动型的市场立即转变为需求驱动型的市场。

　　房价下跌速度可能超市场预期。我们预计二手房价格将会很快下降，据了解现在有一些开发商也在酝酿是否5月推的新盘需要以20%的降价幅度低开。如果5-6月新盘普遍以20%降价幅度开盘，那么房价显然将以硬着陆的方式进行调整。最新的一个不利消息是，恒大地产在5日宣布，旗下所有产品85折销售，恒大的举动将彻底改变市场对一手房价下跌速度的预期，之前市场普遍预期的是一手房降价可能会延迟。而随着今年土地价格走低和新房供应的增加，将对房价形成越来越重的压力，预计会有更多的开发商加入主动降价行列。

　　4月供求比接近平衡，5月将现供大于求。

　　12个城市的供求数据显示，供求比中值0.95(当月批准预售面积：当月成交面积)，供求比大于1和小于1的城市数比例为1:1，在政策作用下，5月的供求比状况很可能将出现扭转。如果供求比连续几月的显著大于1，房价下调的压力也将进一步加重。

　　库存继续在低位徘徊，但消化时间迅速上升。

　　目前库存消化时间基本处于住宅市场运行必要库存的下限附近，但随着成交萎缩的持续，库存消化时间将快速向必要库存的中轴甚至上轨移动，房价下调的动力也将逐渐增大。

　　土地市场：供给充裕，未来地价将有吸引力。

　　我们预计，5月起，土地供应将重新回到非常充足的状态。今年的土地价格可能会比较合理甚至偏低，估计会有一些开发商将尽快销售回笼资金，去获取较低价格的土地，以摊低07年以来新增的土地存货成本。

　　存款准备金率上调和信贷紧缩的影响。

　　假设2010年存款准备金率上调和信贷规模 窗口指导后，累计减少新增信贷规模2万亿，预计将减少开发和按揭贷款4000亿元，占09年开发商银行贷款资金来源的21%，占09年其全部资金来源的7%。3月自筹资金比例在快速上升，已到37%，预计未来这一比例将进一步上升，加上调控带来的需求萎缩，开发商的外部资金环境逐步恶化。在08年行业低谷，自筹资金比例曾经高达45%。

　　投资建议：

　　到目前为止地产板块的下跌大约反映了15%的房价下跌，从目前政策的力度和房地产市场的反应看，未来2-3个季度房价可能将快速回落到09年2-3季度的水平，并且一手房的下跌速度也可能会超过市场此前的预期。地产板块在5月大概率是一个反复寻底的过程，短时间内看不到有利的催化因素，我们继续看淡房地产行业，投资策略上继续观望。