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房价不会下降的N条理由 |
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新闻来源：www.cnfol.com 2010年05月05日 08:21 搜狐 发布时间：2010-5-5 9:22:35 浏览：742次 |
首先声明：本人是从事银行业的，看到过、接触过大量的经济数据和案例，对买不起房子的人很同情，对开发商也很痛恨，但理智分析得出如下结论：
一、国家意图：国家本轮调控是为了打击投机、平衡房价，决不是让房价大幅下跌，因为我国还需要房地产市场拉动GDP，保持就业(房地产业对GDP贡献可能是13%，记不清这个数字了，反正是很大)。原因见第二、第三点。
二、供求关系：市场价格的形成是供求关系。如果房价下跌，开发商就不开了，因为开发商不差钱。还记得上轮房地产低迷时，死了不少开发商吧？因为这些开发商大多是通过银行贷款完成项目的。而今天的开发商从一开始建楼就没想过用银行的钱，他们有筹资渠道，或者这几年开项目他们手中赚了很多钱，所以他们没有硬性负债，他们靠得起。而需求是刚性的，老百姓有改善的要求，每年城市化的农民2000万元，这个数字会随着农村土地房屋流转和大农业时代的到来而增加。这个刚性需求是造成房价持续上涨的主要原因。
三、成本推动：开发商的成本主要是三大类：一是土地成本，占比最大；二是建筑成本；三是用于沟通的沉默成本。土地对于城市来讲是稀缺资源。城市会像一张大饼一样铺开，市中心永远都是中心，而且可以开发的地方会越来越少。我国政府又是土地财政，全国45%的财政收入是靠卖地实现的。大家知道去年银行贷款9.6万亿去了哪里了吗？据统计约有7.6万亿贷给了城投公司，也就是政府融资平台，是靠财政还款的，说白了就是靠卖地还钱。如果房价下跌，开发商不拿地，那么我国的地方政府就还不起钱，这是一个连锁反应，那将意味着整体金融体系的崩溃。所以政府不会让土地价格下跌，这也是刚性的。建筑成本最主要的是钢材，看现在中钢协的谈判情况，钢材长期肯定要涨价的。用于沟通的沉默成本只会更多，这个就不用我说了。所以，成本的推动，房价一定会在高位运行，而且越来越高。
四、卖房心理：假设一手房随着价格的下跌，开发商供应少了，指望二手房价会下降吗？不会。我们看看是哪些人在买房子。我们身边买房子的有三类人：一类是刚性需求型，不管房子多少钱，都要买，为了住，是典型的中国式的买房置地，怎么涨、怎么掉都不会卖。二类是日子过得好一些的、手里有点闲钱的“中产阶级”。他们的生活一直处于不愁吃喝的状态，且基本都有私家车，他们买房子是为了投资。目的有两个：一是保值增值，抵御通货膨胀。我们知道在中国如果手里有点闲钱是没地方投资进行保值增值的，存款的名义利率远低于通货膨胀，在股市拼杀，十投九亏，我国又不允许非法集资，想找一个年收益超过10%的稳定收益，不用操心的投资根本找不到。而投资房地产收益很高，至少房价上涨会超过通货膨胀的速度。本人2007年投资某房产，通过负债的形式买入，至去年末，年化资本投资收益率达110%，这还不包括这两年收取的租金，相当于房子成本价的5%；即使是去年10月份投资的某房产，通过负债形式买入，至现在6个月，年化资本投资收益率也达90%。我研究过中国快餐业和快捷式酒店，加盟KFC，全国水平年资本净利润率约20%，加盟如家等快捷式酒店资本净利润率约15-20%，且这两种标准化的经营，还需要你每天都倾注精力管理，至少也要每天都收帐。二是为了获取一定的租金，弥补将来退休后工资收入的下降，以保证现有生活质量无大影响。为了第二个目的，是不在意房价到底是多少，只要有租金收，且租金每年都在上涨。这第二类群体大多也不差钱，即使有点银行贷款，也不会影响太大的生活，因为投资房都有租金收入，月供70%可以靠租金偿还。三类是投机，就是纯倒房的人，这类人占比毕竟不大。我身边有几个这样的。他们买房就是为了卖，赚差价。你说他花100万买的房子，会90万卖吗？当然不会！因为他们倒房大多是自有资金，从银行贷款的不多，也贷不出来。正规银行是无法做到频繁贷款炒房的。这群人以WZ炒房团为代表，炒的方式就是一卡车现金，然后包楼。这么多现金都是地下钱庄，不是正规银行渠道的钱。因为不是借的钱，就不会赔了本卖，顶多不赚钱。这三类人既然都不会赔钱卖，那么二手房怎么会跌？
五、国外的佐证。美国的金融危机是由次贷引发的。所谓资贷就是银行业竞争激烈，买房人可以零首付买房，并且买房人可以没有收入，只要押房子银行就放款了。而中国即要求有首付(原来至少是20%，现在都提高到50%了)，又要求还款者有还款能力，即月供不超过家庭收入的50%，所以中国老百姓的负债都是有承受能力的， 即使调息。美国由于上调利息，月供增加，美国的消费方式本来就是透支，所以很多人每月还不上贷款/月供，银行只好拍买房产，市场上出现大量的卖房供应。美国房地产市场又没有象中国这样人口众多，农民加速城市化的刚性需求，所以房价下降也是正常的。加之零首付购房者债务已经远大于房价，借款人出现大面积违约，形成了一个放大效应，市场出现较大幅度的房价下降。所以从这个角度看，中国不会出现次贷危机这样的影响，也就不会出现房价大幅下降，且持续多年的状况。房子不降只能涨。
六、我2007年春天去上海开会，请来了美国花旗银行的一个资深分析师，当时中国的房价正好处于加速上涨阶段。他发言的主要观点就是中国的房价还会继续上涨，他分析美国纽约及其他沿海城市前几十年的房价上涨规律，并称中国人口一定城市化，一定沿海化，中国政府只会管理供应，不会管理需求，所以房价上涨是必然的，现在的结果看，他这个观点是有道理的。
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