像往年一样，2010年“五一”小长假，各大房地产开发企业分管营销的负责人，都在为这个传统的楼市黄金周做积极部署。然而，调控新政却打乱了他们的销售计划。

　　尽管受访的多位开发商表示，新政对自身并未构成威胁，公司也不会因之改变既有战略，但一周内政府高层连发四记调控重拳，也使开发商近期不得不抓紧考虑应对策略。

　　而在特殊的政策消化期内，房价这个敏感的话题刺激着每个人的神经。开发商也不得不面对一系列的定价难题：在市场预期逆转的市况下，新盘价格怎么制定？如果销售停滞，老项目的后期产品在第二季度降不降价？降多少，怎么降？如果大幅降价，遭遇老客户的退房等纠纷如何解决？这些问题均在极大地考验着开发商的智慧。

　　坐观风向

　　记者近日对北京楼市调查发现，北京一手房市场成交均价并没有像人们意想中的那样开始下降，反而有“逆市”上扬的趋势，只是二手房市场因挂牌量大增，价格逐渐走低。

　　亚豪机构、中原地产的统计数据显示，今年5月，京城将有50多个项目入市销售，其中近八成为老项目后期，大部分为地段比较好、前期销售率已经比较高的项目。5月整体开盘均价达到了28520元/平方米，相比在4月上涨了35%，创历史新高。

　　另据统计数据，最近一周，一线城市成交量出现全面下挫，10个重点监测的城市中，9个城市成交面积环比下跌，其中深圳下跌64%、北京下跌45%、上海下跌38%、广州下跌2%。

　　专家认为，掌握一手房的开发商因为资金稳固，不会主动降价，只是观望风向；而部分存储大量二手房的投资客因为对后市看空，开始以每平方米低于市场价3000元到5000元的幅度抛售。一手房量减价不减的情况意味着市场观望和相持的状态基本成型。

　　有开发商坦言，由于后续的调控政策不明朗，也无法预测届时的市场反应，所以大部分房企只能采取按兵不动的策略。

　　减量保价

　　“针对新政，目前开发商采取了三种应对方式。第一是降价，前期预期过高的项目，选择降价的可能性比较大；第二是近期准备开盘的项目将推迟入市，先观望一段时间；第三则是原本定价不太高的楼盘会维持不变，待政策稳定后再决定是涨是降。”一家房地产开发企业负责人表示。

　　相比之下，大多数开发商并不会马上降价，而是选择推迟拿预售许可证或者推迟开盘时间。

　　“就我接触的很多开发商，都在放慢开发节奏或者捂盘惜售，能不开盘尽量不开盘。”北京浙江企业商会副会长陈俊表示，在遇到政策变化后，一些新盘开发商会采取推出少量特价房来试探消费者，再一点一点提高房价的做法。

　　数据亦显示如此。据北京中原市场研究部统计，截至4月25日，北京在4月当月取得预售许可的项目为21个，相比3月同期的18个，上升了16%。但4月份取得预售许可证的项目，销售率仅占12.1%。预计整个4月销售率环比3月会下降不少，下降幅度或超过六成。

　　业内人士表示，开发商短期内尚具备支撑高房价的能力，而不少计划在5月入市的项目，在浓重观望情绪和强势政策的打压下，市场预期出现下挫，纷纷推迟至6、7月份入市。故面对调控新政，开发商多选择推迟开盘、减少当期供应量来支撑现行房价的坚挺。

　　压力三季度显现

　　在记者采访中，大部分开发商表示，对房地产调控政策的出台已经有所预见。

　　北京南四环一知名楼盘的负责人坦言，针对新政，公司已经开过紧急会议，会做出相应的调整、改变，这段时间主要是修炼内功，比如将项目品质再提高一个档次，把园林做得更好，以便下一步品牌更好地推广。

　　支撑开发商们价格坚挺的另一个因素是，他们并不担心2008年楼市的低迷会重现。理由是，全球金融危机才是导致2008年房地产低迷的主因，而目前，从宏观经济层面来看，中国的经济仍以增长的态势发展。

　　亚豪机构市场总监郭毅表示，开发商需要一段时间来消化新政，同时也要了解一下消费者的反馈，因而这段时间，开发商并未立即采取应对策略，反而进入了静默期，一旦消费者心态明朗，开发商对市场走向有了明确判断，就会针对企业自身的不同情况采取相应的策略。”

　　不过，受访的开发商均承认，今年下半年，市场竞争将会急剧增加，去年四季度和今年一季度这半年时间的新开工量，或将集中在今年第三季度推出，开发商的销售，也将再一次遭受考验。

　　“尤其是对业绩有要求的上市公司，经过去年的业绩大涨，大多数上市公司都对今年做出了更高的业绩预期，他们不得不以保业绩为主。”北京某开发商说，这意味着，一旦成交低迷的状态出现并长期无法突破，“该降价的还是会降”。

　　值得注意的是，如果标杆企业带头降价，其示范意义带来的蝴蝶效应就会显现出来，届时市场的整体房价水平将被拉低。据《中国房地产报》

　　●观点

　　准备金率上调加快结束房企观望期

　　央行发布公告决定，从2010年5月10日起上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。

　　北京大学房地产研究所所长陈国强表示，“存款准备金率上调之后肯定会冻结一部分流动资金，同时信贷投放也受到影响，银根收紧对房地产行业的负面影响还是显而易见的。”

　　楼市新政出台后仍有大部分开发商选择观望态度，陈国强预计，存款准备金率上调后房企观望期将加快结束，“该调价调价，该促销促销，改变市场策略。”

　　分析人士认为，提高存款准备金率对楼市的不利十分明显，因为对楼市的放贷经过几次楼市紧缩政策后已十分紧，此次调整令银行的贷款空间更小，可获贷款更少。准备金率的上调对资产泡沫和价格抑制作用最为明显。据《北京青年报》