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中行提高存量房贷利率 老房贷客户月供要涨 |
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新闻来源：南方报业网-南方都市报 发布时间：2010-4-26 9:45:07 浏览：781次 |
在中行已经贷款买房的市民，这几天估计要操心了。
中行总行上周五出台了房贷新政以来最严厉的房贷细则，率先宣布提高存量房贷利率，老房贷的利率优惠向房贷新政看齐。其中，对于首套、二套、三套房及以上的房贷利率在利率调整方式到期时分别调整至基准利率的0.85倍、1.1倍和1.2倍。而目前，首套房及大多改善型住房中行老房贷客户正在享受着房贷利率7折的优惠，如按此调整改善型客户利率很可能从7折直接跳到1.1倍，供楼负担将大幅增加。
例如，目前贷款50万20年，享受7折利率每月还款额为3072元，如果变8.5折，每月还款额将升至3313元，比7折多还将近6万元。如果升到1.1倍，每月还款额将飙升至3737元，多还近16万元。二记者从中行广东省分行了解到，中行总行尚未下发具体实施细则。一位中行内部人士对记者称，目前存量房贷提高利率该如何实施，他们自己也弄不清楚。
中行内部人士：不清楚如何调整
中行总行23日在其官方网站上表示，将根据与客户合同中的约定，在利率调整方式到期时将存量首套、二套、三套及以上的房贷利率浮动比例分别调整至基准利率的0.85倍、1.1倍和1.2倍。
中行办公室主任赵蓉在接受媒体采访时称，目前尚未有很多银行，调整“存量”按揭贷款，惟该行对国务院的政策有更深的理解，故率先调整按揭贷款结构。该行与客户签订的按揭贷款，一般每两年评估一次利率方式。以首套房为例，如果去年签订合约，明年便到期调整利率方式，即由基准利率7折向上调整至8.5折。二套房和三套房则相应调整为1.1倍和1.2倍。
中行的房贷合同中，一般都会对利率调整时间作出约定：半年或一年一调，甚至有的是一月一调，这由客户自己决定。记者拿到了一份中国银行的按揭合同，合同规定：“贷款期限在一年以上的，如遇法定利率调整，本合同项下贷款利率实行12月一定，即自贷款发放日每满12月后，按当时对应档次的法定贷款基准利率进行调整，并以此确定新的月供款额。”“在本合同履行期间，如遇中国人民银行调整利率或计息办法，本合同项下贷款利率或计息方法也即相应调整，调整时毋须专门通知乙方(客户)。”
不少市民认为，提高存量房贷至新政标准无疑等同于加息。但对于如何执行的问题，不少银行业和房地产中介人士都表示困惑。“银行与客户签订贷款合同的版本是不同的，在08年7折房贷后，不少此前贷款的客户通过签订补充协议享受优惠利率。中行的规定是否用于所有已贷款的客户？是否需要通知客户？这些都不清楚。”一位业内人士表示。
记者从中行广东省分行了解到，中行尚未下发具体实施细则。一位中行内部人士对记者称，目前存量房贷提高利率该如何实施，他们自己也弄不清楚。
有业内人士担心，中行的做法可能引起其他银行跟进。建行新闻宣传处高级经理于保月在接受媒体采访时就表示，该行对现有存量房贷也落实新的利率政策，但未透露详情。招行总行零售银行部总经理刘建军也在接受媒体采访时表示，若多家银行都对老房贷利率加息的话，招行也会考虑跟随。而工行、农行和各家股份制银行目前暂时未对现有按揭贷款落实新政策。
合同如没标注七折，很可能被调高
长信基金首席策略分析师安昀分析指出，在住房贷款的实际操作中有三类房贷合同，银行调整存量房贷利率也会针对房贷合同标注的不同情况而区别对待。其中一类是在房贷合同中明确标注七折，并强调持续执行，这类合同自然不会受到存量房贷利率调整的影响；第二类则仅标注为七折，无持续执行的标注，这类合同很大概率来说，应该也不会被调整利率，但也不排除个别银行、个别区域特立独行的可能性；第三类房贷合同则标注某个具体的利率水平，但不表明折扣，这类可能会被马上调整。
某业内资深人士表示：08年底开始的调低房贷利率，因为没有损害另外一方的利益，是银行单方面作出让利，所以银行在通知客户、客户没有异议的情况下改变利率优惠幅度是可以的。基本上，客户对这种情况是非常欢迎的。但是反之，银行单方面减小优惠幅度或者上浮基准利率，就侵害了客户的利益。对于明确注明利率浮动比例的合同，如果客户提出异议，就不能擅自执行，属于违法行为，违反了合同法。目前银行的购房抵押贷款合同中，基本上都严格规定了在贷款基准利率的基础上上浮或下浮的比率。根据惯例，“如遇中国人民银行调整利率或计息办法”都仅针对基准利率和还款方式，不涉及到贷款利息浮动比率，除非在合同条款中有另行规定。
该人士称，以前很多银行都有过这种行为，例如擅自更改理财产品的投资方向，仅仅在网站上发一个公告，老百姓没有看到，即使看到了也不一定明白是什么意思，银行就当作客户已经接受了新条款。假如100万个客户里面，只有几百个人表示了异议，那么只要对这几百个客户进行赔偿就可以了，银行不会有太大损失。随着客户对金融产品认识的提高，这种做法现在已经行不通了，而且银行也不会随便拿自己的信誉作赌注。
很多客户在09年利率下调时，基于对银行的信任，极少跟银行签订新的合同，绝大多数仅仅是收到了电话或短信通知，部分银行也只是要求客户填了补充申请。对于这些客户，改变7折优惠，重新回到优惠之前的利率水平似乎并未违法。上述人士表示，银行单方面上调利率“虽然合法但不合情”，客户的权利没有得到保障，会丧失老客户对该行的信任，今后重新开拓市场会比较困难。
二套以上房贷影响更大
在2009年宽松的货币政策下，绝大多数银行都为存量房贷客户办理了房贷利率七折优惠，很多银行甚至大打“擦边球”，为“二套房”存量贷款购房者都实施了此项优惠。如果中国银行提高存量房贷客户的房贷利率，特别是二套房的利率由以前的最低7折上调至基准利率的1.1倍，将大幅度提高贷款者的还贷压力。
目前银行对二套房的判定标准是：如果在央行个人征信系统中是否有购房贷款记录。如果有，则是二套房。据此，改善性住房目前也是二套房，那么中行的这一政策也要殃及到不少改善性住房的市民。“去年市民购买改善性住房的房贷利率一般是7折，那么根据中行现在的政策，明年这些改善性住房的利率将升至基准利率的1.1倍。”某银行人士分析说。
房贷速算
50万贷20年 月供至少多241
假如目前贷款50万20年，享受7折利率(目前银行基准利率是5.94%)的话，那么每月还款额为3072元，20年总利息为237333元。如果是首套房利率上升至8.5折，相当于“被加息”89个基点。那么每月还款额为3313元，20年总利息295265元，比7折利率时多还将近6万元。如果此前享受7折利率的二套房上升至基准利率的1.1倍，那么相当于“被加息”237基点，每月还款额为3737元，20年总利息396808元，比7折时多还近16万元。
关键字：中行，提高，房贷利率 |
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