■本报地产评论员

　　刘　莉

　　李汇丰

　　彭　平

　　调控终于动真格的了！短短一周的时间内，国务院、住建部的调控新政就劈头盖脸地袭向热得烫手的房地产行业，调控风暴一浪接一浪令人猝不及防。已经出台的调控组合拳迅速引发了一场“楼市地震”，最敏感的房地产股票市场应声而落，一手房和二手房市场也不断爆出新闻。一时间，市场上有人忧心忡忡，有人患得患失，有人迷惘观望，更有人大声叫好，一个地产新政时代已经来临。

　　在调控风暴下，今年的楼市将发生怎样的调整？房地产开发商和代理公司又是如何评估调控风暴带来的压力和变化的？《扬子楼市》本期邀请南京地产界10位知名老总，对南京地产新政时代进行展望和剖析。

　　预言

　　1

　　二套房政策开头炮

　　房地产利空未出尽

　　[预言内容]

　　对新一轮疯狂上涨的房价，政府亮出了组合拳，涉及面之广、力度之大前所未有，但这并不意味着调控举措已经出尽。之前一直停留在各方猜测中的税收政策，正在渐行渐近。

　　[权威支持]

　　龚翔、段凯炜(微博)、李韶辉、孙天元、张国安、陈晗

　　[陈述理由]

　　近期调控房价的措施频频出台。4月14日和17日，国务院在3天之内两次发布新规。本周一刚上班又传来消息，住房城乡建设部发出《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》，要求商品住房严格实行购房实名制，认购后不得擅自更改购房者姓名。

　　江苏中浩投资集团副总裁段凯炜分析指出，这一波的调控措施主要是围绕利率展开的，他认为这可以视为调控的第一步，接下来还会有第二步，重庆特别房产消费税传出获批的消息，相信国家会选取几个城市试点，也有消息称6月份开征物业税。

　　从已经出台的措施看，受影响较大的是投资者以及刚性需求，而像别墅等高端物业，本来首付比例就是50%，或者是购买者都是一次性付款，而他们恰恰都是第二次、第三次置业，目前他们受到的冲击不大，所以肯定会有针对他们的后续政策出台。

　　还有些受访者表示，后续政策是否会出台要看近期的新政能否很好地起到遏制高房价的效果。南京德文房地产开发有限公司董事长陈晗就表示，如果当前的手段不能达到遏制高房价的目标，继续出台政策的可能性很大。

　　[准确性概率]：70%

　　预言

　　2

　　投资客大范围撤退

　　楼市观望气氛日浓

　　[预言内容]

　　二套房贷目标直指投资和投机者，在精准打击这两类购房群体的同时，对购房者心态将产生明显影响，他们对未来的预期改变，市场上观望气氛日浓。

　　[权威支持]

　　龚翔、张国安、段凯炜、孙天元、周斌、谭斌、陈晗、厉心、经纶、李韶辉

　　[陈述理由]

　　江苏苏垦广告有限公司董事长经纶表示，从政策出台到政策最终见效，这其实需要一个时间和过程。不过，可以明确的是，一方面，投资客的投资成本加大了，以小搏大、短期投资获利的做法有可能会受到一定影响；另一方面，购房者的买房预期被改变了，政策的到来，使得投资客对于短期内获得较大收益相对信心不足。

　　受访者们普遍认为，新政对购房者的心态将造成明显影响。江苏创世纪传播有限公司总经理李韶辉分析道，在没有出台准而狠的政策之前，购房者一方是比较被动的：买了房子的人还想买，或者为投资，或者想继续改善居住条件；没买房的人觉得亏大了，面对房价迅速上涨可能产生恐慌性心理，从而更加着急要买房。但政策出台之后，情况就反过来了：已经买了的人缺乏接着买的利益驱动；没买的那部分人，原来觉得房价不会降，但现在觉得可能有一线希望会降，就会等下一步还有什么降房价的政策，因此观望气氛再度蔓延。

　　[准确性概率]：100%

　　预言

　　3

　　二手房成交量下滑

　　改善性需求将受挫

　　[预言内容]

　　新政大幅增加了购房成本，部分改善性需求会因此受影响，二手房市场上卖家原来几近沸点的心态也将开始平复，随着短期炒家抛盘离场、中长期投资者改售为租，二手房的成交量会出现一定下滑。

　　[权威支持]

　　张国安、谭斌、陈晗、厉心、段凯炜

　　[陈述理由]

　　南京麒麟山庄开发有限公司常务副总经理厉心指出，由于当前没有办法区分改善型需求和投资、投机的区别，政策主要是针对高房价的，所以部分改善型需求会被牺牲。

　　据江苏中浩投资集团副总裁段凯炜了解，有一些买第二套房的购房者并不是单纯为了投资，也有的是投资和改善兼顾，他们手中其实并没有太多资金，首付一提高、利率也要涨，门槛够不上了，这部分需求将明显受挫。

　　今年第一季度，由于一手房市场供应短缺，南京二手房市场供需两旺，销售火爆程度甚至超过了一手房，但这一局面也将在新政时代发生变化。

　　鸿信房地产开发有限公司总经理谭斌的判断是，受商品房市场观望气氛影响，二手房的成交也会下降，但降幅不会太大。

　　段凯炜也表示政策会把二手房市场上原来偏高的泡沫挤掉，但投资者的目的是为了获利，所以割肉抛房的可能性不大，他们可以选择中长期持有。

　　[准确性概率]：80%