在我国，与不动产买卖相关的法定的优先权只有两种，一是共有人优先购买权，二是承租人优先购买权。这两种权利，都是优先购买权，不是优先承租权。但是，在上海有个土政策，就是承租人对房屋有优先续租的权利，也就是承租人优先承租权。根据这一权利，在承租人和出租人之间约定的租赁合同到期后，如果出租人要继续出租房屋，在同等条件下，承租人有优先承租的权利。这一做法，实际上是对承租人优先购买权的扩张。

　　关于是否应当承认承租人优先承租权问题，在司法实践中也引起了一些不同的看法。有人认为，承租人优先承租权是上海的地方规定，此种地方的土政策是否能够创造权利，是存在疑问的。也就是说，只有国家的法律和行政法规才能够创造民事权利形态，地方法规和规章、政策等不能够创造新的权利形态。另一种观点则认为，一方面，承租人在承租了房屋后，对房屋比较了解，比起新的加入者，承租人更能够有效利用房屋的使用价值；另一方面，承租人已经承租了房屋，其生产或生活已经围绕着该房屋进行，如果允许其继续承租，也有利于承租人生产或生活的安定，有利于社会稳定；再者，由于承租人和出租人已经有过合作，相互之间有过了解，对标的物的状况也比较了解，如果允许承租人和出租人之间优先达成续租合同，也会降低租赁这一交易形态的成本。

　　我个人认为，从维护民事法律关系的安定性，有效发挥物的效用和减少交易成本的角度来看，给予承租人优先续租的权利还是有一定道理的。但是在国家法律没有明确规定的情况下，地方土政策也不能随意创造权利形态。因为一方当事人的权利，反过来说就是对方当事人的义务，给予一方当事人权利，也就是增加了另一方当事人的义务。这样是否公平？而且租赁合同与买卖合同不同，前者是卖方将房屋所有权移转买方，此后不再承担房屋毁损灭失的风险；后者承租人则仍然保有房屋的所有权，在将房屋交付承租人后，仍然要承担房屋毁损灭失的风险，所以需要承租人爱惜房屋，按照房屋的使用目的来使用房屋。这样，在出租人和承租人之间必须建立默契，就是爱护房屋，并且由于出租人和承租人之间要经常进行租金交付，所以相互之间也要比较合作。从这一角度出发，在租赁合同中，什么叫“同等条件”，与买卖合同就有不同的解释，其中可能掺杂着相互信任的因素。因此，我个人倾向于认为，不应强行规定承租人优先承租权，在承租人和出租人之间是否按照同等条件达成续租协议这一问题上，要尊重当事人的自愿。（本文作者为法学博士、