投资要点：

政策疏缓，细化以往政策

二季度，在商品房销售量同比负增长、出口及消费增速放缓，经济增长更多依靠投资以及财政压力导致地方政府执行政策力度打折扣的情况下，调控房地产政策将较一季度疏缓，更多在于细化以往政策。

区域结构变迁拉动10 年商品房销售面积增长6%

受一季度政策密集出台的影响，目前市场需求以刚性需求为主。5、6 月份成交量有可能环比回升。然而，即使刚性需求较08 年没有增长，那么10 年仅刚性需求将至少实现7.9 亿平方米，至多较09 年下降15.68%。同时，目前成交面积区域分化明显，环渤海和中西部拉动成交量回升。考虑到区域变迁因素，预计2010 年商品房销售面积将同比增长6.01%。

估值水平将有所提升

截至2010 年4 月6 日，房地产行业平均PE（剔除负值）为全部A 股1.3 倍，处于08 年11月至09 年2 月水平，估值水平偏低。而依据wind 统计，房地产行业PE10（剔除负值）为19.36 倍，为全部A 股的1.03 倍，低于05 年至今的最小值1.11 倍。考虑到结构变迁对商品房需求的拉动以及政策调控力度二季度较一季度有所疏缓，因此，行业估值水平仍将提升。

买入华丽家族、张江高科、招商地产和金地集团

在看好二季度房地产行业的前提下，受推盘量逐渐回升的影响，二季度我们更加看好业绩确定性强的公司，如二季度推盘量大，10 年业绩保障性强的公司，我们推荐华丽家族和金地集团。华丽家族，对10 年净利润贡献75%以上的项目将于4 月开盘，同时，大股东的业绩承诺将保证10 年净利润同比增长400%以上。此外，二季度开发商将继续补库存，土地需求将继续提升，进一步坚定我们10 年房地产行业投资策略。从中期的投资策略来看，依据09 年11月30日的《顺应政策，分享土地投资》，看好土地环节具有竞争优势，土地资源或潜在土地资源充裕的开发商，同时，继续推荐具有政策优势和土地溢价的独享和先发优势的一级土地开发商或一二级联动房地产开发商。如买入大股东资源充裕的招商地产和张江高科；锁定1.5 万亩土地增值收益的九龙山。