做法一：未开盘先预约

　　苏州楼市步入2010年以来，“接受预约”、“开始认筹”等字眼就成为苏州楼市一个异常活跃的词汇。不少最初宣传在今年年初就开盘的项目大都推迟了开盘日期，转而用认筹和预约来接受客户。甚至计划在年中开盘的部分项目，也从年初就开始接受预约。“价格未定，开盘当天到现场咨询吧”，要想知道某个即将开盘楼盘的价格，销售人员都会给出类似答案。“只能告诉你个大概，均价不超过×××元，具体要到选房的时候才知道。”“看上去，这是开发商摸不准市场行情的表现，开发商希望卖出好价钱，价格定高了没人买，定低了么，又怕卖亏。”有业内人士这样表示，“但是实际上，这样的做法就如同先开一个蓄水池，不停地蓄水，蓄到一定程度后再开闸。”“水蓄的充足，那自然就可以将价格提起来了。”

　　先预约再开盘，开发商能够截留更多的准客户。

　　做法二：少量多推

　　“苏州新区的一楼盘早在去年11月初就领取了2栋楼的预售许可证，可是迄今也仅有其中的一栋在3月推出了房源，另一栋至今未见动静；园区的双湖板块一楼盘在去年底时有房不售，导致买卖双方矛盾升级。”

　　这是近日，中国消费者协会向全国消费者广泛征集当地开发商及典型项目的“捂盘惜售乱涨价”案例后，予以曝光的苏州楼盘。

　　先推出一小批，再推出一小批，当然第二次推房，价格往上涨是必然的，通过此种做法，不仅吊足了购房者的胃口，也达到了涨价的目的。

　　做法三：隐瞒信息

　　“最低……”、“起价……”“从……起”，各个苏州城里城外的房地产广告，这些词眼遍地开花。采用模糊的提法吸引购房者的眼球这是开发商有意隐瞒信息的一个做法。“无价格、无房源信息”在苏州楼市，像这样情况的出现，无疑会造成买卖双方隔阂，进而引发矛盾。首开的例子已经有了很好的证明。在房地产市场交易过程中，欲语还休的信息不对等屡见不鲜。

　　做法四：凭关系才能买到房

　　购房者或多或少都有这样的经历：交完诚意金后，苦等开盘日期无果；听说有房源推出，电话咨询售楼处，往往被告知具体时间未定，等到售楼处现场看房时，又被告知房源基本被预定完了；开盘当天，总能在销控表和沙盘上发现一些房源被做上标记，显示该房源已不在此次可被挑选的范围内……

　　有开发商坦言，有时候推出的房源并不多，但关系户却多达半数以上，那些排队买房人只能在有限的房源里去碰碰运气。

　　购房者疑问：是捂盘惜售还是营销手段？

　　其实，这并不是楼市的新现象。

　　早在2006年，《国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》中明确提出，对捂盘惜售、囤积房源、恶意炒作、哄抬房价的房地产企业，要加大整治查处力度，情节恶劣、性质严重的，依法依规给予经济处罚，直至吊销营业执照。2007年4月，建设部等八部门曾联合在全国范围内集中开展为期一年的房地产交易秩序专项整治行动。其中，囤房惜售、哄抬房价、合同欺诈等行为就是这次整治行动的重点打击对象。

　　那么，它为什么屡禁不止呢？

　　记者在参加某个论坛活动时，曾听国内一著名房地产企业老总在论坛上语出惊人，“房子什么时候销售，这应该是开发商自己的行为，国家不能既要管能不能发结婚证，还要管什么时候生儿子吧。如果一对夫妻结婚三年不生孩子，那能不能说他们是‘捂性惜妻’呢？”

　　记者查阅相关文件后发现，要界定“捂盘惜售”其实还是有相当的难度的。什么样的行为才算“捂盘惜售”？政策法规又是如何来界定的？而到目前为止，没有任何政策、文件界定哪些销售行为该被视作“捂盘惜售”。所以，在很多开发商眼里，只要在预售许可证规定时间内开盘，都不能算作捂盘。减少推盘量、调节销售进度都是根据市场形势采取的营销手段。

　　到底是捂盘惜售还是营销手段？有房地产专家是这样认为的：如果企业在正常范围内调整销售进度，追求利润的最大化，这符合企业的利益，也符合商业规则，无可厚非。但是如果利用虚假交易信息误导购房者，比如谎称项目售罄，制造恐慌气氛以哄抬价格，就构成了商业欺诈，有关部门应该予以打击。但是，如果大量项目采取这种销售方式，可能会使正常的市场发生扭曲，导致投机行为增加，不利于房地产市场健康平稳发展。