摘要:11月起,不少新盘上市就被抢购一空,购房者有的竟冒着严寒通宵排队拿房号;一些市中心区域甚至长期无新房可售……这样的热销,是真实的市场反映,还是人造的虚假繁荣?
不少新盘上市即被抢购一空,楼市真红火还是假繁荣?
申城已经入冬,房市却一片火热。
11月起,不少新盘上市就被抢购一空,购房者有的竟冒着严寒通宵排队拿房号;一些市中心区域甚至长期无新房可售……这样的热销,是真实的市场反映,还是人造的虚假繁荣?
记者昨天多方调查了解到,一些楼盘这波所谓的“抢购潮”难逃人为之嫌,开发商“捂盘”待涨的心态显露无遗。
开盘即售光“猫腻”多
11月8日,宝山区上大板块的经纬城市绿洲三期开盘,此次共推出333套房子,房源比较充足,但仍有购房者通宵排队却仍买不到好房子,不少购房者指责开发商炒作意味太浓;
11月8日,南九亭板块的象屿都城开盘,当天上午尚未开盘,售楼处门前已坐了不少买家。据楼盘销售方面透露,此次象屿都城共推出房源60套,而预约拿号就有100多人;
10月25日,“大浦东”周康板块的锦绣华都在清晨开盘,共推216套房源,3小时后即告售罄。网友爆料称,300多组客户从23日凌晨开始排队,期间开发商制造紧张气氛,很多参与排队的都是民工;
10月25日,闵行区某楼盘一开盘即引发抢购,购房者投诉开发商有猫腻,如放号过多,房源销售过快等,引发购房者强烈不满,场面一度陷入混乱……
“虽然眼下新盘上市抢购潮不断,但随之而来的开盘‘猫腻’更是络绎不绝,不光是‘捂盘’、‘惜售’,连‘假开盘’、‘房托’等新花样也频频爆出,人们不禁怀疑是否是部分开发商借题涨价的‘盘外招’。”上海佑威房地产研究中心副主任陆骑麟的一番话,道出众多购房者的疑惑。
他提供的一份数据显示,最近的一周(11月9日―11月15日),上海商品住宅市场成交均价逼近2万元,成交量却一路下跌,在他看来,“价涨量跌”主要是由于新增供应量减少所致。“近期新推楼盘基本都处于开盘即售光的状态,后期的开盘价格又会在前期的基础上向上调整,这也导致上海楼市成交均价不断上涨。”陆骑麟说。
可售房源与成交量相抵
有市场人士将这种热销,归结为“房荒”。
“业内对‘无房可售’没有一个绝对的标准。一般情况下,市场存量低于过去三个月的销售,就会出现到处排队的现象,会被认为‘无房可售’。”易居中国分析师薛建雄如是说。
如宝山可售的一手商品住宅仅2785套,而10月份宝山就成交了2339套房源,过去三个月共成交了6085套房源;杨浦目前可售房源仅349套,过去三个月成交788套。薛建雄透露,上述两区便是外界提及的闹“房荒”最多的两个区。
“实际上,杨浦过去12个月里的月平均成交量在300套左右,多数月份的成交量在400套以上。随着杨浦区可售房源越来越少,成交量也在大幅下降。”薛建雄解释道。据了解,目前上海可售的一手房仅473万平方米,过去三个月的成交量为464万平方米,两个数字几乎持平。单从这个数据看,上海处于房源紧张的状态,于是一有新盘推出,市场便会出现购房者排队抢购、房价上涨过快的现象。
业内人士表示,11月已有超过60个楼盘预期会上市或推出新房源,但各种利好消息加重了开发商加价和惜售的心理,也提升了购房者对房价的预期。因此,最终的供应量很难达到8、9月的高水平,成交量不太可能有大幅下滑。11月楼市的供需关系可能会比较紧张,房价上涨的压力也会比较大。
专家分析
供不应求导致房价剧升
“楼市最大的问题是严重供不应求。”谈及今年上半年沪上房价的“疯涨”势头,以及近期新盘普遍一上市即售罄的现象,上海易居房地产研究院发展研究部部长杨红旭表示,今年以来房价持续高涨,供求关系无疑是最重要的,“在很大程度上可以说,供不应求是导致房价剧升的首号推手。”
据记者得到的一份研究报告显示,截至17日,今年上海有117个新建商品住宅项目上市,其中纯住宅楼盘76个,纯别墅楼盘17个,混合型楼盘24个。加上市场上原有项目推出的房源,今年至今共有1168万平方米的新房源上市。
记者从“网上房地产”了解到,今年以来,沪上大部分区域的商品住宅市场都呈现供不应求的局面,超过一半的区县房源较为紧张;卢湾、黄浦、崇明、长宁的可售房源只有146套、293套、126套和399套,不及部分郊县一个新盘上市当天的销售量;静安、闸北、杨浦、虹口的可售新房也都不足千套。
有业内专家将当下的房源紧张与开发商“捂盘”、“惜售”行为联系在一起。来自易居中国的一份最新报告显示,按照预期,11月19日至11月30日10天里上市的新盘就有20个之多,但最终真正开盘的可能不足10个。正常情况下,开工1年就可上市销售,但目前有32个楼盘的开工时间超过1年却没有上市销售,更有15个楼盘的开工时间超过2年还没有开盘。
有业内人士指出,在土地资源日渐稀有的今天,开发商以时间换利润,以获取更高的投资收益。尽管不排除部分施工项目因为施工、规划、环境等原因导致销售推迟,不过主因还是部分开发商“捂盘”、“惜售”。由于近几年房价每年以30%的幅度上涨,开发商越是延长施工时间,拖延销售进度,获取的开发收益就越高。