再降一次息，房价肯定憋不住

  当前，各界都在期待新一次的降息。4月已将存准率大幅下降1个百分点，于是很多人都在盼望，下一次降息能否也加大力度，一次大降0.5个百分点？老杨预计，5月下半月至6月上半月，降息的可能性非常大！

  上一次降息，自2015年3月1日起，存贷款基准利率下调0.25个百分点。金融机构一年期贷款基准利率下调0.25个百分点至5.35%；一年期存款基准利率下调0.25个百分点至2.5%，同时结合推进利率市场化改革，将金融机构存款利率浮动区间的上限由存款基准利率的1.2倍调整为1.3倍；其他各档次存贷款基准利率及个人住房公积金存贷款利率相应调整。

  首先，分析降息的背景和原因。当前全球仍处货币宽松环境，虽然美国QE去年11月已经退出，但仍在实行超低利率，况且欧洲和日本，以及部分新兴经济体，都在加大货币放松的力度。而中国正在逼近通缩。一方面，经济增幅持续放缓，2014年经济增幅创近24年以来新低。另一方面，今年1月份CPI跌破1%，仅为0.8%，PPI更是连续35个月负增长。

  去年12月的中央经济工作会议，定调今年继续实行稳健的货币政策，并且降息后央行[微博]官员答记者问时继续坚持：“此次利率调整的重点仍是保持实际利率水平适应经济增长、物价、就业等基本面变动趋势，并不代表稳健的货币政策取向发生变化”。但实际上，明眼人都能看来，去年11月以来降息降准皆启动，已超出“稳健”范畴了。

  2月26日，降息之前两天，央行主管的报纸刊发文《当前形势下对货币金融政策的建议》：货币政策要维持流动性的适度充裕，下一阶段，为应对通缩可能，应对准备金率、基准利率等传统工具进行适时、适度调整。此中所谓的“维持流动性的适度充裕”，其实也已暗示了货币政策已经转向宽松。

  其次，确定此次降息所处的时空位置。经济增长与通缩变化，都是具有一定周期性波动的，而货币政策的主要功能也正是减小他们的波动幅度。任何一轮降息或加息，都处于某轮降息周期或加息周期中的某一位置。

  近20年来，我国出现了三轮降息周期。第一轮降息周期始于1996年5月份，2004年9月结束，历时8年，累计降息8次，基准存款利率由9.18%降至1.98%。在2008年国际金融危机的冲击下，为了保持经济稳定增长，2008年9月开始第二轮降息周期，至2008年12月的3个月内累计降息5次，基准存款利率由4.14%降至2.25%。降息频率之高和幅度之大皆为历史罕见，周期延续至2010年9月，时长不足两年，是十几年来最短的一个利率变化周期。

  第三轮降息周期，也就是当前正在进行中的这一轮，始于2012年6月，第二次降息出现在当年7月。然后，降息罕见的中断了两年多！直到2014年11月第三次降息，2015年2月第四次降准，4月第五次降准，而且大幅下降1个百分点。显而易见，其间中断了两年多，属于政策失误，同时也说明在经济降速的过程中调结构，是件万分痛苦的事情。

  四次降息之后，当前一年期存款基准利率为2.5%，而2008年最低为2.25%，估计2015年还有1-2次降息，2016年仍有降息的可能，等到本轮降息周期的末期，基准存款利率必然低于2008年底。

  从贷款利率来看，四次降息后，五年期以上贷款利率为5.90%，已低于2008年底的5.94%，创近十年来新低。但问题在于，随着近几年利率市场化的快速推进，社会上实际的存款利率和贷款利率，明显高过2008年底。再结合全球货币环境，以及中国经济的情况，本轮货币宽松周期持续时间将长于2008年那轮，降息幅度也将大于那轮。至于存准率，过去30年，我国存准率中枢值为14%左右，五次降准后仍高达18.5%，预计未来两年还将再降4-8次。

  2001年1月-2015年2月一年期存款基准利率变化图

  另外，很多学者预测全国“两会”后才会降息，谁料会前就降了。笔者认为，今年一季度经济数据比较糟糕，CPI、PPI也衰，各界对于经济、产业、事业、工作的前景，情绪低落。会前就降息，发出信号：其一，今年经济稳增长须打硬仗。其二，周银长、李总理在给大家鼓劲。其三，政府刺激经济的手段很多，储备政策很丰富，随时应对经济低迷与通缩。

  最后，谈谈降息对于楼市的影响。正如弗里德曼所言：价格本质就是一种货币现象。股票是标准的资产品，所以将直接利好股市。而房地产属于准资产品，尤其是住宅既具消费品的功能，又有资产品的属性，所以也在一定程度上利好房价。房地产业是资金密集型行业，无论是市场供应方还是市场需求方，皆对银行信贷依赖度较高，必然也对资金使用价格变化非常敏感。降息会降低开发商和购房人的资金使用成本，从而促进市场增长；加息会提高开发商和购房人的资金使用成本，从而抑制市场增长。

  当然，决定房价走势的因素有很多，比如经济基本面较差，对房价构成利空，反腐力度加大，也减少了高端住宅需求，部分城市住宅库存压力大，房价跌不动。但在诸多因素当中，货币政策、信贷政策及与之相关的流动性，当属影响楼市需求的第一因素，尤其是房地产短周期而言。

  一个降息周期是由多次降息组成的，所以单次降息虽然对楼市有促进，但作用并不明显，需要多次降息之后，才会出现较为明显的累加效果。其实，这也是货币政策具有滞后性的表现。从历史经验看，一个降息周期的最后一次降息前后，对楼市的累加效应会集中显现，助推楼市进入繁荣期。比如上一轮的降息周期，最后一次降息出现在2008年12月，三个月后全国房价环比增幅止跌反弹，进入房价上涨通道。

  但就这一轮降息周期而言，情况比较复杂，在降息的初始阶段：2012年6、7月前两次降息后，楼市加速回暖，并于2013年出现一波涉及一二线城市的繁荣。其后，2014年楼市再度降温。而在房价上涨之后，降息就停止了，非常罕见的中断了两年多。因此，当前更需要关注的是2014年11月重启降息进程之后，包括2015年3月1日本轮的第四次降息，对于2015年楼市复苏进程的影响。

  从全国70个大中城市房价指数来看，2014年5月出现环比下跌的“拐点”，至2015年3月，已持续下跌了11个月，下跌时长已超过上一轮的8个月(2011年10月至2012年5月)。值得关注的是，随着2014年二季度地方纷纷救市，尤其是9月30日央行和银监会发文支持房贷，房价环比跌幅呈收窄之势，11月第三次降息之后，更加促进了房市企稳，其中一线城市的房价已率先于12月止跌反弹，今年3月涨幅扩大(如图)。

  全国70城一二三线城市新建商品住宅价格环比增幅比较

  2015年以来，2月有一次降存准率，3月1日又有一次降息，货币仍呈加速放松之势。加之诸多房地产调控政策继续宽松(比如住建部指导部分城市停建安置房，转而收购商品房，以减少库存压力)，货币政策与调控政策双重宽松，在叠加效应之下，预计二季度全国70城房价环比增幅将止跌反弹，多数二线城市和部分三线城市的房价，也将随一线城市而出现上涨拐点。

  最后，大家还应明白一点：当前，还只是处于降息周期中段，未来两年还将有多次降息降准动作，这将成为推动2015年全国楼市，尤其是一二线城市楼市告别冬天、走向春天的重要推力。预计2016年全国楼市还将进一步升温。