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地产经济的梦魇：房贷 |
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新闻来源： 发布时间：2013-10-7 12:09:30 浏览：1376次 |
本人的观点认为，一个经济体存在着普遍及大规模的消费者信贷，这虽会带来经济的快速发展与繁荣，但更会导致一场经济灾难。
近代金融史上的所谓金融创新——住房按揭制度，它造就了我们当前社会上程度最深,范围最广的消费者信贷。
经济杠杆的使用是要区分是生产者杠杆还是消费者杠杆，而只有信贷给消费者造就的消费者杠杆,才会导致经济灾难。经济活动中，投资——产出——消费，而消费是最终端的最重要一个环节，消费市场的培养和呵护，是至关重要的。而消费者的经济杠杆则会扭曲消费市场的消费能力和消费需求大小，从而导致消费需求强劲并使生产者高额获利，这就刺激了生产者提高自己的经济杠杆来扩大产能,同时消费者群体因为杠杆过高则会导致未来的消费能力显著不足, 全社会债务总规模累积到一个无以为继的程度即债务爆破的临界点一到，就会导致全社会债务危机爆发，造成经济灾难。
很多经济分析学者在分析房地产市场的发展方向时，认为全社会的货币总量M2对房地产市场起着重要的作用，通过历史数据的分析，房价和M2正相关并联系密切，认为M2是导致房价不断上涨的关键原因。
但深入内部仔细分析，可就不是这么一回事了。
房地产市场的住房按揭贷款也就是房贷，这一规模较大的消费者信贷，有显著的货币催化剂功能，支付转移后的派生货币导致了M2大幅度增长。因此，本质上是房地产导致了M2的增长，而不是M2的增长导致了房地产价格的上涨,这是本质的内在因果关系而不是鸡和蛋的问题。尽管我们分析地产经济时也不能忽视他们会互为因果，互相强化的作用。
因此，是住房按揭制度，是消费者信贷，是买方市场的房贷，这才是房地产价格永远上涨的终极原因，是地产经济得以飞速发展的唯一要素。中国经济的快速发展是房地产市场的繁荣带来的，而房地产市场的繁荣又是住房按揭贷款（房贷）所导致的。
而大规模房贷的资金又来源于哪里?
来源于基础货币及其释放派生货币的过程中。
因素之一就是基础货币的不断增长。过去，因经济的快速发展导致热钱不断流入,大额贸易顺差导致了大量的外汇占款形成了基础货币投放市场，这是信贷资金得以持续的源源活水。另一个因素就是货币乘数的作用过程，这个过程和国家的货币政策显著相关,宽松的信贷政策和允许并大力支持信贷给消费者，就可以让货币乘数发展到极限并释放大量的包括房贷在内的信贷资金。
在基础货币的增长和货币乘数释放到极限这两个因素作用下，大规模信贷债务（生产债务和消费债务）支付转移后形成大量派生货币以至于M2大幅度增长到100万亿规模，表象上看这是一场房地产泡沫，但实际上这更是一场信贷泡沫。
M2=基础货币×货币乘数。而货币乘数是准备金率的倒数。在20%的准备金率下，货币乘数的最大值是1/0.2=5。所以，M2的极限在我们30万亿的基础货币及20%的准备金率下，最大值是150万亿人民币。
货币乘数的作用过程中，还有另一个结论，就是货币乘数释放到极限，准备金总额就会等于基础货币总额。
因此事实上是这样的。流通中的现金指标M0不能被忽略，当前M0值等于5.5万亿人民币，即使货币乘数释放到极限时，流通中的现金，是不可能当成准备金收储到央行的，因此，准备金的极限是30-5.5=24.5万亿。于是前面对M2最大值的计算结果要作修正，我们在基础货币30万亿，M0为5万亿，准备金率为20%的基础下，货币乘数释放到极限，我们的M2最大额，MAX(M2)=(30-5) ×5=125万亿人民币，无疑，我们现在已十分接近货币乘数所能释放的极限了。
我国当前的经济发展因全社会债务沉重，需求不足而发展减速，全社会资金赢利变得更为艰难，国外热钱进入减缓，甚至是流出,同时外需不足出口萎缩加上人民币升值导致顺差显著减少。还是同样这两个因素，导致了基础货币的增幅跟不上了。
其次,我们的各类存款总额虽到100万亿规模，但躺在银行账户上的大部分存款也早已上交了准备金并释放完贷款到了流通市场，完成了货币的存贷循环，货币乘数的释放也已到了极限。
只要社会上无新增存款的增长，那么社会上就不会有新增贷款额的投放。于是，用于信贷的可贷资金的来源就出现了严重的问题，银行接着就出现了钱紧的现象，并且变得更为普遍且在全国金融系统蔓延。
此状况下，房贷的最终资金来源开始危急了。
银行里即使有少量的信贷份额，也会优先于国有企业或某些政府类投资续建，或者银行图利作为高息贷款释放给急需资金的生产企业，而作为消费端的低息房贷，则必然在限制发放之列，首先是二手房贷，接下来将是二套及多套房贷，直到未来首套房贷也推迟发放，甚至发展到无信贷资金，直接停贷所有房贷。此情况下我们可以看到，很多银行停了二手房贷及部分多套房贷，延缓首套房贷发出，并且有蔓延趋势。
中国要主动刺破泡沫，其实最正确的对策就是取消住房按揭制度，取消房贷，或者退一步取消所有二套及多套房贷，首套房首付比例提高到六成。而上述情况下，热钱流出，货币被动紧缩。经济规律发生作用会导致住房按揭制度的名存实亡。
地王频出，房价上涨，房地产等企业获得了巨额融资等等因素，都些都是生产端的要素，都无法左右房地产市场的发展方向，而只有来源于消费端的重要要素，房贷，才是决定房地产市场发展唯一的重要的根本性因素。
房贷的大幅度被动紧缩甚至停贷，这一终极因素，是房地产市场的梦魇，是地产经济的梦魇，房地产一业崩而百业萧条，这更是中国经济体的梦魇。
然，之所以然，不然，不要不以为然。大震来时鼠先逃，美国的高盛，美银及香港的李氏家族，已经给出了我们行动的方向了。
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