从8月下旬开始,各地推地节奏骤然加快。北京、上海、杭州、温州、武汉、石家庄、厦门等多个城市密集推地,所推出的土地数量之多、面积之大近几年来均不多见。除对市场预期较好之外,土地出让收益的减少被认为是地方政府密集推地的重要动因。业内人士表示,在地方财政收入增速放缓的情况下,土地作为地方主要财源的重要性日益加剧。在未来数月土地交易可能出现短期火爆的同时,应警惕“土地财政”回潮,避免地方经济增长对房地产业产生过度依赖。
土地市场或迎“金九银十”
在经历了今年第三个宅地“零成交”月份后,9月北京土地市场有望迎来爆发。根据北京市土地整理储备中心的信息,9月北京将入市交易的土地共计27宗,其中住宅用地14宗,相当于前8月成交的宅地数量总和。
这批土地的入市有望缓解此前北京土地市场的冷淡局面。今年前8个月,北京仅成交土地95宗,成交土地总价款为244.6亿元,同比下降63.5%。其中,今年3月、5月和8月,北京住宅用地均出现“零成交”。
无独有偶,上海也将在9月迎来今年最大的“推地潮”。据上海市国土局的信息,本月上海市将推出26幅经营性用地,其中包括6幅纯宅地,2幅商住综合用地,15幅商业、商办用地,以及3幅动迁房用地。上述土地的起始价就达101.04亿元。
此外,厦门将于9月7日公开出让17幅地块,其中以商服、办公土地为主。温州则在8月25日一次性推出52宗土地,土地面积共计3220亩,其中商服用地达到29宗,供应力度可谓前所未有。此外,杭州、武汉、石家庄等地均在上月底实现了大规模的土地交易。
从今年5月以来,全国商品房整体成交旺盛,交易量回升给市场带来良好的预期,这也被认为是土地市场回温的主要原因。同时,为完成全年的土地供应计划,下半年往往也是土地供应的密集时段。
北京中原地产市场研究部总监张大伟表示,此前土地出让收入的减少也导致地方政府加快供地节奏。根据中原地产的统计,今年前8月,全国13个热点城市的土地出让金仅为2473.5亿元,同比减少39.3%。其中,4个一线城市下降幅度均超过50%。
伟业我爱我家(博客,微博)集团副总裁胡景晖向中国证券报记者表示,在房地产企业拥有足够的土地储备资金和意愿、地方政府又倾向于增加市场供应的情况下,多数城市将迎来土地市场的“金九银十”。
“土地财政”依赖短期难改
在经济增速放缓的背景下,土地市场的火爆或将加剧地方财政收入对房地产的依赖程度。根据上海易居房地产研究院的统计,现阶段,土地收入和房地产税收收入占据地方财政收入的3成以上。同时,与房地产有关的多个上下游产业的景气程度,也随楼市的阴晴而变化。
事实上,从上述城市近期推地的相关细节中,不难看出地方政府“增加收入”的初衷。其中,上海、厦门、温州等地新增供地均以商业、办公用地为主,这虽然可以获得较高的土地价款,却不能从根本上增加住宅供应。
此外,上述城市新增供地的出让方式,以“价高者得”的拍卖为主,甚少有土地采用考量综合能力的招标出让,这也将在一定程度上推高土地的成交价款。其中,在北京本月新增的27宗土地中,仅有5宗采用招标出让,其余均为拍卖出让。
“如果今年不能完成供地任务,那么明年的供地指标将可能会减少,这会进一步影响到地方财政收入。”有业内人士表示,地方政府在近期的突击供地,本身就包含了对未来土地收入的考量。
陈国强表示,在当前城镇化进程加速的阶段,地方短期内难以完全摆脱对房地产业和土地财政的依赖。但也应警惕供地节奏骤变对市场预期带来的影响,以及地方政府对土地财政依赖的加剧倾向。
他认为,从长远看,应培育新的产业和行业,为地方政府提供稳定的财政收入来源。不少业内人士强调,改革财税体制,加快房产税试点,同样也能够为地方政府提供稳定的税源。
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