调控遭遇四大阻力或将再度沦为空调

吴其伦

本轮调控两年多来，在史上最严调控政策作用下，在近2000万套保障房的建设大潮下，各地投机、投资受到了抑制，各地过热的楼市得到了一定程度的降温。于是乎，很多媒体自去年年底开始为调控唱起赞歌来，说什么房地产调控已经取得成效，接下来的主要工作应该是巩固房地产调控成果。

可从市场表现来看，尽管部分城市的局部区域房价出现了下跌，可从整体来看，各地房价依然处在畸高状态，开发商、投资客依然在死扛房价，促进房价合理回归的目标依然还非常遥远。

今年以来，特别是进入5月份以来，北京、深圳、杭州等地的成交量都有较大幅度的增长，其中北京涨幅较大，同比上涨约33%。在成交大幅放大的同时，很多城市的房价开始停止下跌甚至开始上涨。我们可以毫不夸张地说，目前的房地产调控遇到了诸多空前的阻力，若处理不当，本轮调控必将再度沦为“空调”。

首先，中央稳增长的政策基调阻碍了房地产调控储备政策的正常推出。今年一季度以来，我国经济增速、财政收入增幅都显著放缓。在这样的状况下，中央提出要稳增长。在此政策基调下，不仅于近期出台了一系列旨在拉动大额投资、促进消费的政策，更令房地产税、取消预售制等房地产调控储备政策难以正常推出。

其次，住建部的稳定房价论阻碍了房价合理回归的进程。在目前的调控关键时期，一位住建部官员又重弹旧调：“从我们的角度看，房地产市场价格的稳定，是楼市调控政策取得收效的最重要的直接指标，如果在这一基础上，能够有较好的成交量表现，那么是有利于房地产行业整体的健康发展的，同时，也有利于整体经济局势的稳定。”

政府的房价稳定论，给开发商以政府不会打压房价的信心，于是乎捂盘惜售、随意定价、哄抬房价、销售欺诈等行为随处可见；政府的房价稳定论，令新闻媒体尤其是房产媒体确立了房价不会降的新闻导向，于是乎，房价要涨、要大涨、将持续涨的观点充斥各类媒体；政府的房价稳定论，令地方政府堂而皇之地维护高房价，于是乎，查处开发商流于形式、走过场，对于中央保障房政策阳奉阴违；政府的房价稳定论，令消费者、投资者都相信房价不会跌，于是乎，投资、投机大举入市，普通民众将几代人的积蓄投向楼市。

因此，我们可以毫不夸张地说，住建部的房价稳定论将在很大程度上阻碍房价合理回归的进程。

第三，央行放宽货币政策成为阻碍了抑制投机、投资的进程。6月12日，中国人民银行总行下发172号特急文件，要求各商业银行对于购房按揭贷款优惠下限以7折为底线。在此之前，中国人民银行3年半以来首次降息，以及商业银行在北京、上海等一线城市将首套购房优惠利率、首付比例等均恢复之前的优惠政策。这一系列金融机构政策带来的宽松货币环境，令房地产投资出现再度兴盛的态势，在很大程度上阻碍了抑制投机、投资的进程。

第四，地方政府微调中央政策成为中央调控政策贯彻执行的最大阻力。去年下半年以来，很多地方政府消极执行房地产调控政策，纷纷打出保护刚需的旗号，30多个城市以所谓的“微调”中央房地产调控政策刺激房地产消费。在这些政策中，除了佛山、芜湖、成都等城市被紧急叫停外，绝大多数城市的微调政策得到了高层的默许。

从实践来看，地方政府微调中央政策对于市场的影响还是非常明显的：

一是地方政府微调中央政策在一定程度上刺激了市场需求，导致成交大增。近来，在地方政府微调中央调控的刺激下，各地楼市成交出现了较大幅度的增长。当然，对于媒体所炒作的“小阳春”、“红五月”概念，笔者不予苟同。因为从市场表现来看，这种成交是前期成交极度低迷在近期的反弹，并非市场需求的集中释放，且不可持续。

二是地方政府微调中央政策传导到市场的直接信号就是地方政府不愿看到房价下跌，这样，就将在很大程度上打击民众对于调控效果的期望值，与此同时，也将在很大程度上令开发商增加了硬挺房价的勇气和信心。

三是目前各地房价尚处畸高状态，政府微调中央政策必将令普通百姓对中央调控失去信心，为高房价埋单。而在政府微调中央政策的态势下，开发商必将硬挺房价，房价合理回归将变得遥遥无期。

因此，地方政府微调中央的房地产调控政策，在很大程度上严重阻碍了调控政策的贯彻执行。

综上，笔者以为，欲令本轮调控不再沦为“空调”，欲令“促进房价合理回归”不至于成为一句空谈、笑谈，中央应不惧重重阻力，设法扫除调控道路上的障碍。如此，中国房地产才能步入健康有序的发展通道，如此，中国民众才能实现住有所居的梦想，如此，构建和谐社会、实现中华民众的伟大复兴才能迈出坚实的步伐。