降息下的升温

在刚刚过去的这个周末，北京和深圳楼市极少数楼盘，再次上演了疯狂的一幕，仿佛重回2009年。

6月9日，北京豪宅项目西山壹号院对外宣布认购8亿，按此计算，单套价格1200万-1300万的该项目一天售出数十套。

6月10日在深圳，水榭花都再现千人排队购房，项目均价21000-23000元/平方米，最低至17000元/平方米。据开发商称，当天推出近1000套房源，全部售罄。

北京多个资深业内人士表示，近期连续受朋友之托“找关系”买房，“不需要折扣，只要排个号就行，”豪宅、刚需盘、商住都有，市场中忽然冒出来很多买房的人。这种趋势在降息的消息出来后更为明显。

“降息虽然实际效果不大，但对市场的心理预期影响巨大。”北京中原地产市场总监张大伟说。很多项目代理和中介把降息作为营销的噱头，向买房人灌输。

价格在抬头。6月上旬，北京商品住宅网签量比5月上旬增长10.3%，比去年同期增长30.5%，均价小幅上涨2%。在广州，上周网签均价14132元/平方米，也创下两年来新高。在此形势下，有传闻称，北京市住建部门拟将再次限制豪宅网签，以抑制房价结构性上涨。

21世纪不动产分析师粟日认为，信贷环境的相对宽松，首套房享受8.5折优惠的人群扩大，影响了部分消费者的心理预期，促其加紧入市。从目前情况看，如果供应能跟上，6月份成交量可望维持增长态势。

限购之缝

本报记者调查中发现，近期一线城市住宅均价上涨，与供应结构有关，即豪宅和高档住宅放量。但是，购买这些产品的人群，大部分属于限购对象，他们是如何入市的呢？

有业内人士认为存在限购资格造假现象。北京市住建委5月初宣布，全市共1.4万户申请家庭未通过购房资格审核。分析人士指出，其中相当一部分属于限购对象，审核未能过关。逃避限购最通行的做法，是办理虚假的北京市工作居住证或集体户口，每证收费数万元。

针对“居住证造假逃避限购”现象，北京住建委最近下发通知，要求购房资格初审后将信息发送市人力社保局核验，未能通过核验的不予办理购房手续，并将追责、处罚。据住建委官方微博“安居北京”称，限购的审核有三道关口，包括办理房产证时还有一次审核。这对造假者来说无异于一颗随时可能引爆的炸弹。

华润置地北京润西山项目营销总监高兴透露，润西山确实有很多客户属于限购对象，但他们多是以双方父母或公司名义购买，或者是卖旧买新，交易过程比刚需项目相对长一些，但尚未发现限购对象造假的行为。

不过，一些二三线城市，限购造假现象相当普遍。最典型的是由中介代办补缴社保证明，或实有多套住宅却谎称只有一套。有限购城市的购房者说，只要在一张纸上签个字就可以，主管部门根本不会审查。

分析人士将这种做法视为地方放水的表现之一。多家券商认为，由于经济存在下滑的风险，且地方政府对房地产的依赖短期内难以改变，中央对微调控的容忍度将会提高。中投证券预计，若各地政策持续微调，将使6-8月的中国楼市淡季不淡。

调控新挑战

当前最关键的一点是对房地产调控的信心。万科总裁郁亮将调控比喻为洗澡，希望一次能洗完，而不是像2008年那样，洗到中间就停水了。

在易居房地产研究院副院长杨红旭看来，房地产调控已发生方向性的变化，房贷政策与更宏观的货币政策，是影响短期市场需求的第一要素，限购只能居次。伴随着降息这样的货币放水大动作，M1将会步入上升通道，流动性趋于宽裕，资产价格上涨行情基本锁定。只是未来半年不会像2009年那样直线拉升，不能盲目乐观。

张大伟也认为，降息使得最近市场成交量继续维持了5月上涨的趋势，预计6月可能再达到年内最高点。在成交量复苏的影响下，价格再跌可能性明显变小。市场底部接近出现。但粟日表示，房企目前面临的主要矛盾，仍然是资金偏紧和库存压力偏大，根本环境并未发生逆转，盲目涨价并不可取，建议仍以出货回笼现金为上选。

“当前，我们的策略是趁时机出现的时候赶紧出货，不会想着怎么涨价。”广州一家大型开发商人士说，当前市场仍然看不清，而行业存货仍然高企，仍以快速周转为好。